つなぎ融資とは?デメリットや受けない方法も

「つなぎ融資」という言葉は聞き慣れないかもしれませんが、これから住宅ローンを借りようと思っている方は、利用するしないに関わらず知っておいてほしい知識の一つです。

つなぎ融資は、自己資金が用意できない場合には役立つ反面、デメリットや注意点も少なからずある融資方法です。

この記事では「つなぎ融資とはどういうものなのか」や、「つなぎ融資を受けないで済む方法」などもご紹介していきます。


もくじ

つなぎ融資を知るための基礎知識

つなぎ融資とは何なのかを理解するためには「住宅ローンの融資がいつ開始するのか」や、まっさらな状態から「住宅を建てるまでにどのタイミングでどんな資金が必要になるのか」を把握しておく必要があります。

つなぎ融資を知るための基礎知識についてご紹介していきますね。

住宅ローンの融資開始はどのタイミング?

住宅ローンは物件を担保にして融資を受けるため、担保にする建物がない状態では融資を受けることができません。

建売住宅や分譲マンション、中古住宅など、すでに物件がある状態であれば住宅ローンを契約してそのまま融資を受けることができるのですが、注文住宅の場合は建物が完成してから住宅ローンの資金が融資されることになるのが一般的です。

住宅を建てるためにお金が必要になる場面

注文住宅を建てるとなると、まずは土地を取得することになります。

取得した土地の上に住宅を建てることになりますが、土地の取得から建物の完成までの間にはお金を支払わなくてはならないタイミングがでてきます。

まず、土地の取得費用です。よその土地に勝手に住宅を建てるわけにはいかないので、建物を建てる前に土地を購入する必要があります。土地の費用は手付金、残額の支払いと2回に分けて支払う場合が多いようです。

土地を購入するときにかかる費用に住宅ローンを利用することはできないので、自分で用意するか借りることになります。

土地を取得して建物を建てるとなれば、今度は建物の着工金や中間金、完工金、と一般的に3回支払うタイミングがあり、着工金の前に契約金が必要で4回支払うタイミングがあることもあります。

完工金以外はまだ建物が完成していない時期の支払いになりますので、住宅ローンで資金を借りることはできません。

土地の取得費用と同様、着工金などの支払いに必要なお金は自分で用意するか借りることになります。

つまり、つなぎ融資とは…

ここまでの説明で、住宅ローンの融資が開始されるときと、お金が必要になるときのタイミングにずれがあることに気づかれたと思います。

土地の取得費用や建物の着工金・中間金だけでも多額のお金が必要になるので、「お金を借りる」という選択をする方が多いです。

そんなときに利用するのが「つなぎ融資」ということになります。

ほかにも、建売住宅や中古住宅、分譲マンションの購入時の引き渡しと住宅ローンの融資開始のタイミングが何らかの事情で合わない場合もつなぎ融資を利用できます。

つなぎ融資のデメリットや注意点

ここでつなぎ融資のデメリットや注意点についても理解しておきましょう。

・金利が住宅ローンよりも高い(年2~3%くらい)
・住宅ローン控除の適用なし
・事務手数料が必要(10万円程度)
・手数料が差し引かれた金額が振り込まれる場合、不足分は自分で用意する必要がある
・融資回数が決められていることもある
・融資金額が住宅ローン内定額の○%までになっている
・つなぎ融資を扱っていない銀行もある

つなぎ融資を借りている間は利息がかかるうえ、住宅ローンの金利よりもつなぎ融資で借りるローンのほうが金利が高いことが多いです。

建物が完成すれば住宅ローンの融資が開始されますが、その間の期間(一般的な木造戸建てであれば半年~1年くらい)には利息が発生することを意識しておきましょう。予想外に工事が長引いたりすることもありますよ。

手数料も10万円程度かかることが多く、無視できるような金額ではありません。

ほかには、印紙代も必要です。

印紙代は契約書に記載されている契約金額によって決まり、一例を紹介します。

50万円超100万円以下 1,000円
100万円超500万円以下 2,000円
500万円超1,000万円以下 10,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円

 

ここに載せた金額以外でも、契約金額が1万円以上なら印紙税がかかるので国税庁のこちらのページで調べてみてください。

この他にも金融機関によって必要な手数料は異なりますので、必ず確認しましょう。

詳しくはつなぎ融資を申し込み前のダンドリで説明しますが、つなぎ融資は一般的には住宅ローンを申し込もむ金融機関で一緒に申し込みます。せっかく気に入った住宅ローンがあったとしても、その銀行がつなぎ融資を提供していない可能性もあります。

また、つなぎ融資の取扱があったとしても、つなぎ融資の限度額や融資回数が決められていることもあります。

「こんなはずじゃなかった!」を防ぐためには、不動産会社や建築会社などに工程を確認し、どのタイミングでいくら支払わなければならないのか工程ごとに見積書を作成してもらってください。

土地の契約金や、建物の中間金の支払い工程がない場合もありますし、本当につなぎ融資が必要かどうかも見えてくるでしょう。

つなぎ融資でお金を借りずに済む方法は?

デメリットや注意点を考えると自分のニーズには合わないという方もいると思います。

自己資金や親や親戚などから借りたお金で賄えるのであれば、なるべくつなぎ融資を利用しないほうがコストを抑えることができます。

もし、親などから贈与を受ける場合は、「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税の特例」が適用になるかもしれません。令和3年12月31日までの間に父母や祖父母などから住宅取得のためのお金をもらう場合、一定の要件を満たすと贈与税が非課税になります。

非課税額には限度額があり住宅の種類や契約日によって異なります。詳しくは国税庁のHPをご覧ください。

こうした方法で自己資金が用意できればいいのですが、多くの人はそのようなことができないからこそ困っているのだと思います。

ここで、つなぎ融資以外の方法で土地の費用や建物完工までの費用を借りる方法を3つご紹介します。

①既に所有している不動産を担保に住宅ローンを借りる

これから購入しようとしている家とは別に、担保となるような不動産などを持っている場合は、その不動産を担保にして住宅ローンを借りることもできます。

住宅ローンを利用したほうが低金利で済みますが、この方法を使える方は多くないと思うので、「そんな不動産はもっていない」という方は次の2つを参考にしてください。

②分割融資してくれる住宅ローンを探す

分割融資といって住宅の完成前でも借入金の一部を融資が受けられるタイプの住宅ローンがあります。

たとえば、常陽銀行の住宅ローンでは、建築確認書が発行された時点で着工前であっても融資が実行されます。建物にかかる費用をその都度払うことはこのローンで解決することができますが、土地の取得費用については融資を受けることができないので注意してください。

③土地先行融資

住宅ローンは土地と建物をセットで担保にして借りるローンなので、基本的には土地だけのために住宅ローンを組むことはできません。

しかし、「土地先行融資」というタイプの住宅ローンであれば、住宅を建てることを前提として土地代金を先に融資してもらうことができます。

審査に通ると、まずは土地取得に必要な資金だけを融資してもらうことができ、建物が完成したら建物にかかる費用の融資をしてくれます。

この方法で気をつけたいのは、提供している銀行が少ないことと、審査が土地と住宅の融資を合わせた内容で行われるという点です。

土地の費用を融資した後に建物の部分の審査が通らなかったとなると前提からして崩れてしまいます。

そのため、土地先行融資でははじめに土地に関する資料と建物に関する資料を提出して両方を合わせた借入れる予定金額で審査をしてもらうことになります。

用意する書類も多くなりますし、建物についてもある程度見通しが立っていないと申し込みができないという点が難点といえます。

こうした方法で必要なときに必要な金額を用意できるのであれば、わざわざ「つなぎ融資」を申し込む必要はありません。つなぎ融資を利用する場合と、金利、手数料、契約内容を比較して選ぶようにしましょう。

つなぎ融資申し込み前のダンドリ

他の方法を検討してもやはり「つなぎ融資」が必要という結論に行き着いた場合、つなぎ融資を申し込む前に知っておくべきことをお伝えしていきます。

どうやって住宅ローンとつなぎ融資を選ぶ銀行を見つければいいのか困っている方は参考にしてください。

つなぎ融資を行っている銀行の探し方

デメリットをご紹介したときにも触れましたが、つなぎ融資を扱っている銀行と扱っていない銀行があるので、まずは住宅ローンとつなぎ融資の両方を扱っている金融機関を探しましょう。

なかなか自分でいいと思う銀行が見つけられない方は、ハウスメーカーや工務店の担当者に相談してみるのも一つの手です。

ほかのお客さんがどんな銀行の住宅ローンやつなぎ融資を利用してるのか情報が得られるかもしれません。地方銀行や地元に根ざした信用金庫などの情報はネットで調べるよりも、その地域の人が詳しく教えてくれることもあります。

融資回数の確認

申し込む銀行を決めるときに、金利や手数料をしっかり調べて比較しなくてはならないのは言うまでもありませんが、つなぎ融資で特に注意してほしいのが融資回数や融資限度額です。

この点も、つなぎ融資のデメリットや注意点のところで少し触れましたが、もう少し詳しく掘り下げていきます。

例えば、楽天銀行のつなぎ融資は、使いみちが土地売買代金、建物建築着工金、中間金となっています。

融資回数が3回までなので、もしも建物を建てるときの契約金が必要になったときには、契約金の部分に関してはつなぎ融資を利用することができなくなります。

この場合は、銀行を変えるという方法もありますが、まずは工務店やハウスメーカーに支払いのタイミングをつなぎ融資が利用できるように変更してもらえないか相談しましょう。

また、引渡し時の完工金の支払いは住宅ローンで…と考えている方はあまり気にしないかもしれませんが、もし何らかの事情で完工金を支払うタイミングに住宅ローンの融資が遅れそうになってしまうこともあります。

つなぎ融資が完工金の支払いに対応していれば安心ですが、対応していなければ住宅ローンの融資開始までハウスメーカーや工務店に支払いを待っていてもらわなくてはなりません。

こうした場合には、ハウスメーカーや工務店との間に新たに料金が発生することもあるので、なるべく多くの支払い工程に対応しているつなぎ融資を選ぶことができると安心だと思います。

つなぎ融資の借入限度額の確認

つぎに、つなぎ融資の借入限度額ですが、続けて楽天銀行の例を使って説明していきます。

楽天銀行のつなぎ融資では土地代金が売買契約金額の100%以内、建物の着工金は建築請負契約金額の30%以内、中間金は建築請負契約金額の60%以内という限度額になっています。

土地代金はよいとして、着工金や中間金が限度額よりも上回る場合は自己資金が必要になってきますので、その点を注意しておきましょう。

ちなみに、契約金として建築費の10%、着工金30%、中間金に30%、完工金として30%(残額)といった内訳になることが多いようです。

もちろん、支払いの回数や建築費の何%なのかはそれぞれ異なるのでよく確認していただきたいですが、銀行のつなぎ融資のそれぞれの支払工程での限度額で間に合いそうかについてもチェックしましょう。

つなぎ融資を申し込むタイミングと必要書類

つなぎ融資を申し込むにあたって、土地の代金をつなぎ融資でまかなうのか、自己資金等でまかなうのかによって申し込みのタイミングや必要書類は若干変わってきます。

土地の代金もつなぎ融資を利用するのであれば、土地を購入する前に申し込みをして仮審査を受けておかなくてはなりません。

もし、土地代金にはつなぎ融資を利用しないというのであれば、土地購入の手続きをしている期間に並行して申し込みを進めることもできます。

いずれの場合においても、一般的につなぎ融資は住宅ローンの仮審査が通っていないと申し込みができません。まずは、住宅ローンの仮審査を通しましょう。

つなぎ融資の申し込みに必要な書類

銀行やどのタイミングでの支払いにつなぎ融資を利用するのかによっても必要な書類が変わってきます。

一般的につなぎ融資を申し込む時に必要になる可能性が高い書類を挙げていきます。

・本人確認書類
・収入が確認できる書類
・住民票
・印鑑証明書
・返済口座の通帳や届け印
・土地の不動産売買契約書
・土地の重要事項説明書
・工事請負契約書
・建築確認申請書
・建築確認済証コピー
・建築確認申請書に添付した配置図・平面図・求積図
・工程表
・建築現場写真

※つなぎ融資を利用するタイミングによってどの資料が必要になるかは変わってきます。

必要なときに必要な書類が用意できるよう、あらかじめ申し込む金融機関にどのような書類がいつ必要になるのか確認しておきましょう。

また書類がすぐに用意できない場合もあるので、ハウスメーカーや工務店にもどのタイミングでどのような書類が必要になるのかを伝えておくとスムーズです。

つなぎ融資の借入期間

つなぎ融資の期間には「リミット」があることをご存知ですか?つなぎ融資で土地代金を支払った後、すぐに建物を建てずにしばらく置いておくことは可能なのでしょうか?

そもそも、土地代金をつなぎ融資で借りる場合には、その土地に建物を建てることが前提となっています。

そのため、借入期間にもある程度のリミットが設けられています。

どのくらいの時間かというと、金融機関によっても異なるのですが、最初の融資から1年以内に建物が竣工することを条件に土地代金のつなぎ融資を認めてくれている場合が多いようです。

実際に、楽天銀行のつなぎローンは「第一回目の融資実行日から12ヶ月以内 、住宅ローンの融資実行日までとします。」としており、ARUHIフラットつなぎも「1年以内、ARUHI フラット35などの融資実行日まで」というように借入期間を設定しています。

建物を建てずに何ヶ月も土地をそのままおいておくと、借り入れ期間の期限に間に合わなくなってしまいます。

つなぎ融資の返済方法と利息の計算方法

つなぎ融資を返済する方法は金融機関によって様々です。

住宅ローンの融資日に元金も利息も一括返済とする場合や、元金は住宅ローン融資日に返済し、利息はつなぎ融資実行のたびに融資額から差し引くという場合もあります。

利息分を融資額から差し引く場合、そのぶんは自己資金が必要になりますので注意してください。

そこで、利息がどのくらいかかるのかしっかりと計算できるようにしておきたいですよね。
利息がいくらかかるのかは、「借入金額×年利÷365日×借り入れ日数」で計算することができます。

まだ利用する金融機関が漠然としている方は、つなぎローンの金利は2~3%前後ですので多めにみて3%で計算してみることをおすすめします。

電卓を使って計算するのもいいですが、つなぎ融資に対応したこちらのようなシミュレーターを使うと便利ですよ。

つなぎ融資とは?「まとめ」

つなぎ融資は、住宅ローン融資日までに自己資金が用意できない場合には役に立つと思います。

そのかわり、金利が高かったり、借入期間や融資回数などに制限が多いことも事実です。

筆者個人的な意見としては、金利が高く、時間的な余裕はつなぎ融資の借入期間次第になってくるという点で、なるべく「つなぎ融資」を利用せずに資金を用意できるのが理想的だと考えます。

一生に何回もない大きな買い物だからこそ、つなぎ融資の借入期間の期限が迫っているから、早く完工して完済しないと利息の支払いが多くなるから…といった理由で、じっくり考えたりこだわったりする時間が削られてしまうのはもったいないように思います。

建物の中間金などにはつなぎ融資を利用するにしても、土地の取得代金は自己資金を貯めて支払ったほうが時間的にはゆとりが出るのではないでしょうか。

いずれにせよ、つなぎ融資を利用するのであれば、契約や完成のタイミング、支払いのタイミングと金額などをなるべく正確かつ早めに把握する必要があり、ハウスメーカーや工務店にも協力してもらう必要があります。

つなぎ融資を利用するときは、単に住宅ローンを組む時よりも主体的かつ積極的に自分で情報を収集し、銀行やハウスメーカー(工務店)と連絡を取り合うことが必要になると思います。

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