住宅ローンを組みたい！無理ない返済額の決め方・計算方法を教えて？

住宅購入においては多くの人は住宅ローンを組み、長期に渡り返済していくことになります。

また住宅を所有するということは賃貸と違い、その取得や維持にかかる費用、税金なども発生します。

そして、所有している間には家族構成や仕事、生活環境に様々な変化が起きることも考えられます。

そこで、住宅ローンを組む際に、無理のない返済額をどのように決めればよいか考えてみたいと思います。

いくらの家を買う？

まずは家を購入するときの適正な予算をどう求めるか見てみましょう。無理なく取得できる家の価格は、適正な住宅ローンの借入額（借入適正額＝無理なく返せる金額）と貯蓄から購入に充てられる分の自己資金及び両親からの援助資金等の合計額から取得にかかる諸費用分を引いた金額になります。

借入適正額とは金融機関からの借入限度額と無理なく返せる借入額のうち、小さい方の金額となります。

また諸費用（登記費用や不動産取得税、住宅ローンの事務手数料や保証料、引越し費用や家具・家電購入費など）は以下が目安となります。

そして物件取得に充てられる手持ち現金は以下より求められます。
(B) + (C) - (D)
この手持ち現金の把握は大切です。

物件取得の頭金はこの手持ち現金から充てられますが、頭金に充てられる金額が少ない場合には、例えば、追加発注工事が多くなりがちな注文住宅を建てるのは難しくなったりするなど、物件によっては試算された物件予算内のものであっても取得できない場合があります。

また住宅ローン選びにも選択肢が狭まるなどの影響がでてくる場合があります。

いくら借りられるのか（借入限度額）

では次に適正な住宅ローンの借入額（借入適正額＝無理なく返せる金額）をどう求めるか見ていきましょう。最初に認識しておきたいのは、金融機関からの借入限度額が借入適正額ではない、ということです。

借入限度額は金融機関ごとに設定されている借入条件（借入審査）によって計算されます。

そして借りる人の状況（職業や年収、家族構成など）や借り方（返済期間や返済方法など）、担保となる物件によって変わってきます。

例えば、ある銀行では借入額は物件価格の80%を上限に設定しています。この場合、物件価格が3000万円だとすると、借入額の上限は2400万円ということになります。

また年収に応じた以下のような返済負担率の設定例もあります。

 
例えば年収350万円の場合、返済負担率は30%なので、毎月返済額は以下の額より小さくなる必要があります。

これに対して金利や返済期間にもよりますが、例えば、金利2%、返済期間25年、元利均等返済の場合で毎月の返済額が87500円以下となる借入限度額は約1845万円です。

物件価格からみた借入限度額と年収からみた借入限度額では、年収からみた借入限度額の方が小さいので、上記２つのみの条件例では1845万円が借りられる額ということになります。

ただ、実際には金融機関ごとに様々な多くの条件があるため借入審査を通してみないと借入限度額はわかりません。

それでも最近は各金融機関のホームページで借入限度額の目安がシミュレーションできるサービスが提供されています。そちらでおおよその借入限度額や月々の返済額の目安を知ることができます。

借入限度額は金融機関が条件に従って貸し出すことができる限度額であって、金融機関が借りる人にとって無理なく返せる額であると保証してくれているわけではありません。

いくらなら無理なく返せるか（借入適正額）

それではいくらなら無理なく返していけるでしょうか？無理なく返せる額というのは、個々のライフスタイルや他にどんな消費支出があるかによって異なりますし、将来に増加が見込まれる支出（子供の養育費など）や将来に備えるための貯蓄（老後資金など）も加味して考える必要があります。

先に答えを言ってしまえば、実は無理なく返せる額を算出するための簡単な計算式はないのです。

真の無理なく返せる額を知るためには、しっかりとしたライフプランをつくる必要があります。

ライフプランとは数十年の間に起こる、もしくは起こす様々なライフイベント（住宅購入やリフォーム、車の購入、子供の進学、旅行などの趣味、老後の生活など）を洗い出し、収入と支出、貯蓄の計画を立てることです。

このライフプラン作りは、個人の想いだけでなく家族全員の価値観なども反映させたものとなります。

ライフプラン作りを通じて、なにを人生のなかで大切にしていきたいか見えてきます。これにより、なににお金をかけたいかも見えてくるわけです。

例えば、ある人は収入からみたら3000万円の家を買うことは無理ではないかもしれません。

でも、その人にとって1000万円かけてでもやりたい趣味があるとしたら、住宅購入に使える無理のないお金は2000万円までかもしれません。

あるいは子供の進学を公立にするか私立にするかでもかかる費用も変わってきます。それにより月々の返済に充てられる額も変わってくるかもしれません。

このように、単に収入からだけでは購入できる物件価格や返済額は決められるものではありません。自分や家族の価値観によって、住宅を含め、なにに支出を振り分けたい（お金をかけたい）のかが変わってくるのです。

ライフプラン作成には、ライフイベント表やキャッシュフロー表などを利用していきます。

日本FP協会のホームページにはそれらの表が掲載されていて誰でもダウンロードして利用することができます。

書き方も簡単ではありますが説明されています。キャッシュフロー表の「住宅関連費」には住宅ローンや維持費、固定資産税等の合計額を記入します。

キャッシュフロー表を作成することで、他の支出額や貯蓄の推移を見ながら住宅にどのくらいまでお金をかけても大丈夫か見えてくると思います。

（出典）日本FP協会ホームページ

ファイナンシャルプランナーはライフプラン作成のサポートをしてくれる存在です。自身でプランの作成が難しいと感じたら、ファイナンシャルプランナーに相談するものよいでしょう。

現在の家賃と住宅取得用積立費から無理なく返せる額を試算する

先ほど述べたように、本来なら住宅購入は金額も大きく人生に与える影響も大きいことからしっかりとしたライフプランを作成したうえで購入額や月々の返済額を決めるべきかと思います。

しかし一方で、現在賃貸住宅に住んでいる場合、現在の家賃をベースに毎月無理なく返せる額を求める、という考え方もあります。この前提は、現在の家賃が将来にわたり住まいのコストとして自分たちにとって適当である、という考えがすでにある場合です。

これは現在の毎月の住宅関連費から住宅取得後の維持費を引いて計算します。

住宅販売業者が「住宅ローンの月々の返済は今の家賃と変わらないので買った方がお得ですよ」のような宣伝文句で購入を促すケースがあるようです。

そのような宣伝文句を信じて購入した後に、思っていた以上に支出が増えてしまったというのは、賃貸のときには無かった住宅取得後の維持費等が考慮されていなかった場合が多いようです。

毎月無理なく返済できる額がわかったら、次に無理なく返し続けられる年数を考えます。

定年または働く予定年齢 － 現在の年齢 ＝ 無理なく返し続けられる年数

毎月無理なく返済できる額と無理なく返済し続けられる年数がわかったら、無理なく返せる借入額を試算できます。

月々の返済額から借入額を試算するシミュレーションサービスも金融機関のホームページで提供されたりしていますので利用するとよいでしょう。

例えば、フラット35を提供している住宅金融支援機構のホームページでは「毎月の返済額から借入可能金額を計算」「年収から借入可能額を計算」「借入希望金額から返済額を計算」といったローンシミュレーションのページがありそれらの試算を行えます。

頭金はいくらにする？

頭金のことを考えるのも重要です。建設費・購入費に対して頭金を多く用意できれば、住宅ローンの借入額も減らせることができ将来の返済負担も軽くなります。

金融機関によっては借入限度額を物件価格の100%としていないところもあり、この場合頭金は必須になります。

一般的には頭金は建設費・物件価格の20%以上を準備した方がいいとされています。

これは、将来返済途中で売却が必要になった場合でも、売却価格でローンの残債を返済しきれない可能性を低くするためです。

しかし、いくら頭金が多い方がいいと言っても、貯蓄を全額頭金に充てることはできません。

貯蓄には住宅資金以外にも、不測の事態に備える予備資金の役割や、将来のライフイベントに備えるための役割もあるからです。

そのため、頭金をいくらにするかを考えるにもやはりライフプラン作成は重要になってきます。

また筆者も頭金を用意できるまでは住宅購入すべきではないと考えます。頭金を準備するためには、それなりに計画的に貯蓄していくことが必要になります。言い換えれば、頭金づくりができないようであれば、住宅ローンを計画的に返済していくことも難しいと思うからです。

その他の留意事項

今回の話の中でボーナスによる返済は考慮していません。ボーナスは変動要素が多く、長い返済計画に組み込むのはリスクがあります。

住宅ローンは月々の返済のみで計画するようにしましょう。またボーナスにより余裕資金が生まれたら、繰り上げ返済の資金として検討してみてください。