40代・50代女性のためのお金の専門家「三原由紀氏」から住宅ローンを変更したい方へのメッセージ

執筆:三原由紀氏

40代・50代女性のためのお金の専門家「三原由紀氏」から住宅ローンを借り換えを検討したい方へのメッセージ

住宅ローンの返済を負担に思われてはいませんか?今回は、家計の見直しや支出を減らすために住宅ローンの変更を検討したい人に向けて、借り換えする際のポイントや注意点についてお伝えしていきます。

住宅ローンの借り換えとは?

住宅ローンの借り換えとは、より有利な住宅ローンに借り換えることです。借り換えをすることによって返済負担を軽減できるというメリットがあります。

現在借りている住宅ローンの金利が高い、あるいは今後適用金利が上がる人は借り換えをすることで、総返済額の軽減や毎月の返済額を抑えられる可能性が高いと言えます。

具体的には、別の金融機関から現在の住宅ローン残高相当額を借り入れて現在の住宅ローンを完済し、新たに別の金融機関で住宅ローンの返済を行うことになります。

住宅ローン変更する? メリット受けるには3つの目安を確認しよう

住宅ローンの借り換えについては、住宅ローン返済中の全ての人にメリットがあるものではありません。住宅ローンの借り換えをする目安は、以下の3つに当てはまる場合と言われています。

1.住宅ローンの残高が1,000万円以上ある
2.住宅ローンの残存期間が10年以上ある
3.現在の住宅ローンとの金利差が1%以上ある

これらに当てはまる場合、次のようなメリットを得られる可能性があります。

・ 利息(総返済額)を圧縮できる
・ 返済期間が短くなり、利息や保証料を減らすことができる

2019年9月現在の住宅ローン金利(借り換え)は以下の通りです。

フラット35(固定金利最長35年) 0.910%~1.110%
変動金利 0.415%~1.275%

価格.comローンより

2016年1月にマイナス金利政策が導入されてから金利の推移は、固定金利の代表格「フラット35」でほぼ1%台の低い金利をキープしています。

また変動金利型については過去最低レベルの金利2.475%で推移しています。変動金利型の場合、実際には金融機関から金利優遇を受けてより低い金利で借り入れをしている人も多いことでしょう。

このように低金利が続いているので、住宅ローン返済中の人は、借り換えのシミュレーションを行ってみることをオススメします。

シミュレーションはインターネットを利用すれば無料で行うことができます。前述1.から3.の3つの条件に当てはまらない場合でもトライしてみてはいかがでしょうか?

シミュレーションする時には何から始めればいいの?

初めて借り換えを検討する際に、何から手をつければ迷われることもあるかと思いますので、簡単な流れをお伝えしましょう。

1)各金融機関の住宅ローン金利を比較検討する

各金融機関の住宅ローンを比較するにはインターネットの比較サイトを利用しましょう。

パソコンやスマートフォンがあれば手軽に調べることができます。比較サイトをいくつか挙げておきますので活用してみてください。

シミュレーションサイトを初めて見る人は情報が多すぎてよくわからないかもしれません。

そんな時には、自分が優先したい条件に当てはめて見ることをおすすめします。例えば金利タイプは固定・変動か?借り入れ年数は10年、あるいは20年か?など条件次第で適切な金融機関は異なります。

例えば、A銀行とB銀行を比較した場合、固定金利20年はA銀行、変動金利10年はB銀行といった具合です。

2)借り換えメリットがあるかシミュレーションを行う

1)で比較検討した金利で借り換えメリットがあるか、シミュレーションを行います。

各金融機関のシミュレーションページ、あるいは全国銀行協会のホームページ上のローン借り換えシミュレーションを利用して計算を行います。

現在のローン残高・残りの返済期間の入力が必要となりますので手元にローン返済表を用意しておくとスムーズに行うことができます。

シミュレーションを行って借り換え効果があると分かったら具体的な借り換えにかかる諸費用やその他事項を確認しましょう。

金利以外に注意するポイントは2つ!

住宅ローンを変更するには金利以外にも注意するポイントが2つあります。借り換えにかかる手数料とローン借り換え時の団体信用生命保険です。

借り換えにかかる手数料は多岐に渡る

借り換えにかかる主な手数料をみてみましょう。

・保証料
銀行が保証会社を利用する際に保証会社に支払う保証料のことを言います。借入額・年数によって異なり、また、金融機関によっては無料のこともあります。
(例)借入金額1,000万円、借入期間30年、元利均等返済方式、元金返済据え置きなしの場合:<一括前払型>約19万円

・事務手数料
金融機関に支払う手数料。借入額×2%の定率や借入額に関わらず定額3万円など金融機関により異なります。

・抵当権設定費用
お金を借りる金融機関を変更することにより、現在借り入れ中の銀行から借り換え先の銀行に「抵当権」を移すことになります。司法書士への報酬と登録免許税がかかります。登録免許税は借入額の0.4%、報酬額は司法書士により異なります。2,000万円の借り換えの場合8万円+報酬額になります。

・抵当権抹消費用
借り換え前の銀行の抵当権を外すために抵当権抹消が必要になります。これを抵当権抹消費用といい、司法書士への報酬と登録免許税かかり、目安は1万円〜2万円です。

・司法書士手数料
上記の抵当権設定と抵当権抹消にかかる司法書士報酬額以外にも、登記立会いなど司法書士の出張費がかかるケースもあります。

・印紙代
住宅ローンの契約「金銭消費貸借契約書」を交わすときに必要な印紙代です。契約書に貼付します。例えば、契約金額1000万円超、5000万円以下で2万円になります。

・全額繰上返済手数料
残っている住宅ローンの全額を一括して返済する全額繰上返済手数料がかかります。金融機関によって所定の手数料が決められています。

以上の費用は金融機関によって異なルため、借り換えを検討する金融機関について細かく調べる必要があります。なお、借入当時に、保証料を一括払いしている人は、借り換え時に先払いした保証料の一部が戻ってくる場合があるので、現在借り入れ中の住宅ローンについても確認しておきましょう。

借り換え手数料 約78万円かかることも

では、2,660万円を20年固定金利で借り換えをするシミュレーション結果をみてみましょう。手数料の合計は783,360円になりました。内訳は以下の通りです。

保証料:32,400円
事務手数料:574,560円
印紙代:20,000円
登記費用(抵当権抹消・登録、司法書士手数料含):156,400円

合計78万3,360円

借り換えにかかる手数料は金融機関によっては数十万円単位になることがわかります。

健康状態に問題があると審査に通らないことがある

住宅ローン借り入れ時に団体信用生命保険(団信)に加入した人も多いかと思います。というのも住宅ローンを組むときに民間の金融機関では団信加入が必須となっているのです。

団信とは、住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金で残りの住宅ローンが全額弁済される制度です。

つまり住宅ローン専用の生命保険です。一般の生命保険と同様に健康状態によっては加入できないため、その際は住宅ローンの審査に通らないこともあるのです。

住宅ローンの変更を行うことは、新たな金融機関でローンを組むことになるので、団信についても新たに申し込みを行います。

団信の契約には、健康告知が必要となります。健康状態に問題がある場合には加入できない可能性もあり注意が必要です。

以上、住宅ローンの変更をする際のポイントと注意点についてお話をしてきました。検討する際は、金利だけでなく手数料やローン契約者の健康状態にも注意が必要です。

各金融機関により手数料が異なるので借り換えメリットについてはよく確認されることをおすすめします。

<執筆者>40代・50代女性のためのお金の専門家「三原 由紀 氏」

合同会社エミタメ代表
FP(ファイナンシャルプランナー)

独立系ファイナンシャルプランナーとして、お金の相談サービス、オンライン相談などの個別相談、セミナー、執筆活動などを行っている。


※以下の関連記事は「お金のプロへのインタビュー」編集部が執筆したものです。

団体信用生命保険に加入できないと住宅ローンの変更ができないことも!

住宅ローンの返済は長期に渡ることが多いからこそ、もしもの時に対する備えが不可欠です。対応策をきちんと考えておかないと、一家の主がいなくなって悲しみにくれる家族に対して追い打ちをかけることにもなりかねません。

金融機関としても住宅ローン返済が滞るのは困るため、団体信用生命保険を紹介されるのが通常です。団体信用生命保険とはどのようなものか知り、マイホーム取得計画に役立てましょう。


団体信用生命保険(団信)とは

団体信用生命保険とは、住宅ローン契約者が加入する生命保険の一種です。返済途中に契約者が死亡・高度障害状態になった際には、保険会社から弁済が行われ、ローン残高を清算できます。

フラット35など一部の例外を除き、住宅ローン契約の条件として「団体信用生命保険への加入」を義務づける商品が多いはずです。

持病があって団信への加入ができない場合は、住宅ローンの選択肢が狭まるケースもあります。健康面の不安がある人は事前に相談したうえで、契約できる住宅ローンを選びましょう。

団体信用生命保険の種類と特約

最近の傾向として、金融機関ごとに特色ある団信が増えてきました。住宅ローン広告を行う際の切り口として独自の保障を打ち出して、他社との差別化を図る動きも広がっています。よく見掛ける特約の内容と保険料水準、どんな人に適した選択肢なのかを確認していきましょう。

基本の団体信用生命保険

まずは、特約がつかないスタンダードな団信です。契約者が亡くなったり高度障害になったりした際に保障があります。

高度障害の定義は保険会社によって異なるため、個別の確認が必要です。参考までに、住宅金融支援機構の定義を見ておきましょう。以下のような状態になった際には高度障害と判定されて、弁済を受けられます。

・両眼の視力もしくは言語機能を永久に失った
・脳や脊椎の重度な障害により、この先ずっと介護が必要な状態になった
・両腕もしくは両足を切断した
・両腕もしくは両足が全く動かなくなった

※ 詳細は「団信弁済パンフレット」p4・p5で確認できます。

ニュアンスとしては、仕事はもちろん日常生活も大変なくらいの障害が生じた場合と考えてください。列挙されている症状以外で働けない状態になったとしても、住宅ローンの返済免除は受けられません。

がん保障特約付団体信用生命保険

基本の団信に上乗せして、がんと確定診断された場合の保障がつく保険です。契約段階でがんにかかったことがある人は加入できず、告知義務違反は許されません。

がん保障特約付団信を扱っている金融機関として、じぶん銀行があげられます。じぶん銀行の「がん保障特約付団体信用生命保険」は、上乗せ金利なしで満50歳までの人が加入できる保険です。

がんの診断を受けた際にローン残高の50%が保障され、返済負担を軽減できます。がん100%保障団信になると、住宅ローン金利に年0.2%上乗せ。がんが治った後も住宅ローン負担が再開されることはなく、返済義務は免除です。

三大疾病特約付団体信用生命保険

基本の団信に上乗せして、がん・脳卒中・急性心筋梗塞で所定の状態になった時の保障がつきます。

金融機関ごとに「所定の状態」の解釈が異なるため、確認が必要です。フラット35の「新3大疾病付機構団信」では、以下の状態になった時に返済が免除されます。

がん:所定のがんにかかって、医師による診断が確定したとき
急性心筋梗塞:急性心筋梗塞を発病し、所定の手術を受けるもしくは初診日から60日以上の労働制限を医師から命じられたとき
脳卒中:脳卒中を発病し、所定の手術を受けるもしくは初診日から60日以上の後遺症を医師から診断されたとき

※ 詳細は住宅金融機構のチラシで確認ください。

新3大疾病付機構団信を付ける場合、フラット35の借入金利に0.24%が上乗せされます。過去にがんの診断を受けている人は対象外です。デュエットでの利用もできず、単独契約の住宅ローンに制限されます。

八大疾病特約付団体信用生命保険

三大疾病に上乗せで、高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎などの保障がつきます。

一般的な生命保険ではカバーされない住宅ローンのリスクに対して備えるための保障です。三井住友銀行の8大疾病保障付住宅ローンを例に見ると、通常の金利に+0.3%で以下の保障になっていました。

がん:所定のがんにかかって、医師の診断確定でローン残高全額免除
急性心筋梗塞・脳卒中:発病した日を含めて60日以上状態が継続した診断を受けるとローン残高全額免除
高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎:就業不能状態が1ヶ月を超えて継続したまま返済日が来たら、1回免除。最長12回分の返済をパスできる。就業不能状態が13ヶ月以上続けば、ローン残高全額免除

※ 紹介した内容は、借入時の年齢が20歳以上46歳未満のケースです。
詳細は、三井住友銀行のパンフレットにて確認ください。

八大疾病保障が無料でつく金融機関としては、住信SBIネット銀行があげられます。ミスター住宅ローンに申し込むとついてくる「8疾病保障」で、月々のローン返済に対する保障・ローン残高に対する保障の両方をカバー可能。なるべくコストをかけずに特約をつけたい人には良いでしょう。

なお、住信SBIネット銀行でローン残高の全額免除が受けられるのは、12ヶ月以上就業不能状態になった時に限定されます。がんについては医師の診断確定で全額免除にしている金融機関が多い中、ややシビアな条件と考えてください。

紹介している特約はごく一部に過ぎず、手厚い保障をつけた商品もたくさんあります。金利の中から保険料を支払うタイプもあれば、0.1〜0.3%くらいが上乗せされるものまで、必要なコストも様々です。

多くの金融機関では「返済中に病気になる人は多い。充実の特約でカバーしよう」という訴求をしていますが、コストに見合うだけのメリットがあるかは疑問が残るところ。はたして本当に各種特約をつける必要があるのかをよく考えて判断しましょう。

いる?いらない?団体信用生命保険の疾病特約

疾病特約が本当に必要かは、個人の判断によって変わってきます。判断に迷った時には、費用対効果で考えましょう。

借入金額3000万円・返済期間30年・全期間固定 年1.34%・ボーナス返済なしのローンを組んだとします。特約をつけずにスタンダードな団信で契約した場合の返済プランは、以下のようになりました。

毎月返済額:10.2万円
総返済額:3,645万円

ここに、金利+0.2%の疾病特約をつけた場合はどうでしょうか。適用金利は1.34%+0.2%の1.54%となり、毎月の返済額と総返済額が高くなります。

毎月返済額:10.5万円
総返済額:3749万円

毎月の返済が2,000円高くなって、総返済額では104万円の差がつきました。

この差額が保険料にあたります。金利+0.3%の疾病特約をつけた場合のシミュレーション結果も見ておきましょう。

毎月返済額:10.6万円
総返済額:3801万円

毎月の返済負担はさらに1,000円高くなり、総返済額も52万円上がりました。疾病特約をつけなかった時と比較すると、毎月の返済負担は4,000円高く、総返済額では156万円の差となっています。

これを安心料として納得できる人は疾病保障をつけ、「高すぎる」と感じるようなら無料の団信を優先しましょう。

団体信用生命保険に疾病特約をつける時の注意点

コスト計算をした結果として「つけておきたい」と考えた人が知っておきたい注意点を紹介します。契約してから「しまった」とならないように、ひと通り理解しておきましょう。

特約のみの中途解約ができない

住宅ローンの返済をしている途中で「特約は外して良いから、毎月の負担を軽くしたい」と思っても、中途解約できないところがネックです。どうしても、というなら他社の住宅ローンに借り換えを行い、返済負担を軽減するより他ありません。

ただし、今が歴史上稀に見る低金利状態であることから、借り換えをすることで負担を軽減できるかは分かりません。借り換えによって生じるコストもあるので、「我慢して払い続けた方が有利」という結論に落ち着くことも考えられます。

反対に「途中から特約をつけたい」ということもできないのが難しいところです。契約段階でよく考え、後悔しない結論を出してください。

年齢制限を確認しよう

疾病特約をつけたいと思っても、年齢制限をオーバーしている場合は契約不可。加入はできても、保険料が割高になる可能性があります。

金融機関によって年齢制限は変わるため、商品ごとの確認も必要です。健康状態などその他の制限事項も合わせてチェック、加入できる保険を選んでください。

医療費はサポートされない

八大疾病特約をつけたとしても、住宅ローンの返済が免除になるだけ。入院費用や手術費用、働けない間の生活費をまかなう保障は、団信以外の保険を検討していく必要があります。

具体的には、治療費をまかなう医療保険・生活費をまかなう就業不能保険の2種類が必要でしょう。医療費や生活費のサポートは公的保険でもある程度までは行われるため、どのくらいの保障を求めるかによって、保険料負担や加入したい商品が変わってきます。

つまり、団信に入るか・入らないかだけではなく、その他の保険の取捨選択まで考えないと、本当の意味での安心はできないということ。住宅ローン契約を1つのきっかけとして、加入している保険の整理や追加を検討しましょう。

団体信用生命保険に入れない時の選択肢

団信の審査基準は、一般的な生命保険と比較してやさしめに設定されている傾向があります。ただし、大きな病気を経験していたり継続的な治療を受けていたりすると、難しいかもしれません。そんな人が住宅ローンを組むために考えられる選択肢を紹介します。

ワイド団信を活用する

ワイド団信とは、一般的な団信の審査基準をクリアできなかった人のため、条件を緩和している保険です。

高血圧症や糖尿病、メンタル疾患など治療中の疾病があっても加入できることがあり、必要な保障を受けられます。一般的な団信よりも保険料が高くなる傾向があって、毎月の返済負担が重くなるのは仕方がないところ。どの程度まで条件が緩和されるかは、金融機関ごとに変わってきます。

たとえば、イオン銀行のワイド団信付住宅ローンを見てみましょう。公式ホームページの引受実績を見ると、糖尿病や心筋梗塞、高血圧症、脳卒中など、一般的な団信ではカバーしにくい疾病が並んでいました。

自律神経失調症、不安障害など、ストレス社会には付き物の疾病もカバーできる可能性があり、幅広い層へと門戸を開いた商品です。

※ 詳細はイオン銀行「ワイド団信付住宅ローン」を確認ください。

並んでいる疾病はあくまでも実績なので、症状によっては加入できないケースもあります。自分の場合はどうなるのかが気になる人は、問い合わせをしてみましょう。

フラット35を検討する

冒頭で軽く触れた通り、フラット35は団信が任意加入。死亡・高度障害になった時に返済が免除されないリスクはありますが、団信なしでも契約できる見込みがあります。

そのうえでもしものことがあった時の保障がほしいと考えるなら、引受基準緩和型の生命保険を探してみましょう。いわゆる「持病があっても」といった類いの保険です。団信よりも保険料は割高になる傾向があるので、家計の負担を考慮して考えてください。

マイホーム購入の時期をずらす

団信の告知書では、3ヶ月以内の治療歴や投薬歴、直近3年以内の治療歴が問われることも多くあります。時期をずらした方が有利と言える状況なら、タイミングを考えましょう。

判断に迷うようなら、金融機関の担当者に話しを聞くのも一案です。自分だけで抱え込んでも、良い結論にはなりません。何でも相談できて親身に対応してくれる担当者がいることを条件として、金融機関の絞り込みを進めるのもおすすめです。

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