住宅ローン滞納で困っている人を救う「任意売却」～株式会社クラフトレジデンス 山口剛平氏インタビュー

近年、収入の減少や子供の教育費の高騰など様々な事情により、金融機関に住宅ローンを返済できなくなっているケースが増えている。

住宅ローンを6か月間滞納すると分割返済が不可能になり、債権は銀行から債権回収会社や保証会社に移行され、一括返済または競売を求められてしまう。場合によっては破産に至る事例もある。

こうした状況で頼りになるのが、住宅ローン問題・任意売却相談センターの『任意売却Dr.』だ。

全国の大手有力不動産会社、弁護士などの専門家とも連携し、住宅ローン問題を多く解決した実績を持つ専門集団だ。

運営は株式会社クラフトレジデンスが行っており、代表取締役の山口剛平氏は金融機関勤務などの経験などにより、豊富な知識を持つ。

そこで今回、住宅ローンを滞納したケースの解決方法などについて山口氏に伺った。

 

任意売却専門会社との出会いと入社

「任意売却Dr.」の事業を始められたきっかけは？

2010年のことですが、親族が住宅ローンを滞納し、3,200万円の一括請求の書類が届きました。

知り合いの行政書士にも相談して、破産か競売に至るのか右往左往する中、たまたまテレビにもよく登場する大手の任意売却専門会社を訪ねたところ、「競売も破産もせず、任意売却をすれば、生活できる範囲の中で残ったローンを分割返済できる」というアドバイスを受け、はじめて任意売却について知りました。

任意売却というのはどういうものでしょうか。

住宅ローンの返済が困難になり、6か月分の滞納まで至ってしまうと、融資元の金融機関、つまり「銀行」などから、「債権回収会社」や「保証会社」という特殊な金融機関に債権が移行されてしまいます。

銀行は損をしないシステムになっているのですが、金融機関側としては、売却後に住宅ローンが残るケースであっても、一定の基準を満たせば、「任意売却」という方法で返済・解決を受け入れていただけます。

これは強制的なものではなく、あくまでもご契約者の意思に任せて「売却」を希望される方にかぎります。

「任意売却」では、売却後の残った住宅ローンの返済方法についても「一括返済」「分割返済」などと、ご契約者の生活状況に合わせて柔軟な対応で取り決めることができ、生活を再建しやすい解決方法です。「任意売却専門会社」が、この問題を専門的に扱う業者です。

そこから、任意売却に自ら取り組まれることになったわけですね。

当時は、OA 機器販売の営業職として働く中、受注はあったのですが、工場が東北地方にあったため、震災の影響でOA機器が製造できなくなったあおりを受けて営業活動が困難になっていました。

一方、任意売却会社と交渉する中で、こんな素晴らしいシステムがあったのかと思い、この業界に飛び込むことを決意して任意売却専門会社に転職しました。

案件は数多くあり、「競売も破産もしなくていいですよ」とアドバイスするのですが、じつはそこで働いている人には金融機関の実務経験がなく、住宅ローンに困窮する顧客に対して行うサポートは、想像上の話ばかりになっていました。

お客様からすると、「競売になるとどうなるのか」「延滞損害金はどうなるのか」「任意売却はどこから始まるのか」「残ったローンはどうなるのか？」などということが知りたいので、そうした問い合わせが数多くありました。

ところが、先輩方は「たぶんこうなります」と回答しており、肝心な部分がとても曖昧だという印象でした。

このため、売却の能力もない、チラシも配らない、安く売却して正しく救済できない顧客も多々発生してしまい、嫌気がさして退職することになりました。

 

大手金融機関で300件以上の任意売却を解決

どのような会社に転職されたのですか。

正しい知識と業界の実態を見きわめるために、大手債権回収会社に転職しました。そこで学んだ仕事は、国内では住宅ローン融資がトップクラスの「住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）」の委託業務です。

この会社では主に首都圏エリアを担当し、直近約 2 年間で 35 億円以上の回収と、300 件以上の任意売却を解決しました。

ローン返済が困難になった方々や競売処理を含めると、延べ1,500件を担当したことになります。

任意売却をされる方の依頼先は、専門会社と、地元・大手不動産会社に分かれます。任意売却の複雑な手続きがわからない地元・大手不動産会社に私がアドバイスをすることで、人脈ができました。

そうした中で、地元・大手不動産会社と任意売却専門会社のデータを比較したところ、売れるスピードや販売センスがまったく違うことに気づきました。

たとえば、住宅ローンが2,500万円残り、物件の不動産相場が2,000万円であれば、債権回収会社としては2,000万円を回収しようとします。

そこで、6カ月という期限の中で、地元・大手不動産会社なら2～3カ月くらいで「2,000万円で売れました！」という連絡が来ます。

ところが任意売却専門会社からは、「2,000万円では高くて売れません。1,800万円に下げてください、1,700万円に下げてください」という報告が来るだけなのです。

これは感覚的なことですが、地元・大手不動産業者であれば、広告力や営業力が強く、地元顧客も多い為、ある物件が2,000万円で売れるかどうかは大体分かるわけです。

ところが任意売却専門会社に頼んでしまうと、そういった面が非常に弱く、同じ物件が1,800万円でしか売れないということが多々あるのです。

この200万円の差は、住宅ローンが残っている人にとっては大きいですよね。お客様の側からすれば、任意売却専門会社にも感謝をするかもしれませんが債権回収会社の目からすると、「このお客さん、騙されて損したね」という感想をもつことが幾度となくありました。

そんな違いがあるのですね。

任意売却専門業界というのは、非常に不透明な業界です。住宅ローンに困窮しても、お金や生活のことというのはなかなか他人に相談することができません。

インターネットで調べてみると、住宅ローンに困った方の相談を受ける専門業者（一般社団法人や NPO 系）や、任意売却専門の不動産会社が多数存在していることがわかります。そういったところから情報を得たり、救済を依頼したりできる時代なんです。

しかし、ほとんどの業者は「金融機関の実務経験者がもつ適正知識を保有していない」という点と、自らの利益を優先する為に地元・大手不動産会社の協力を得ないのが実態です。

実態は「売り物件」の集客を目的にしており、住宅ローン問題に直面した方々を本気で適正な知識で解決サポートすることができていないのです。

これが、私が大手金融機関（債権回収会社）で見た、任意売却業界の実態です。

 

2018年に『任意売却 Dr.』を立ち上げる

そこでいよいよ自分で事業を立ち上げられた。

任意売却専門業界を透明化し、住宅ローンで苦しんでいる方を救済したいという思いから、株式会社クラフトレジデンスを設立し、住宅ローン問題・任意売却の総合相談センター『任意売却 Dr.』を立ち上げました。これは長年の夢でした。

私たち『任意売却 Dr.』は、大手金融機関の住宅ローンの返済が困難になった方々の一括返済、分割返済、任意売却、競売、破産手続き等すべての業務を担当し、多くの方々のより良い再スタートの実現をサポートするプロフェッショナル集団です。

スタッフは、住宅ローン問題に対する金融機関のルールを熟知しているため、ご相談者の原因・状況を的確に見きわめ、最も有利で確かな解決方法をご提案いたします。
任意売却に関しては、金融機関での実務経験で培ったネットワークを駆使し、全国各地の不動産会社、弁護士、司法書士と協力連携し、総合的な支援を実現しています。

不動産会社や任意売却に特化した専門業者が「経験上」だけでサポートをするのではなく、実際に金融機関での実績・知識から正しくサポートし適正な解決に導きます。

私自身も、親族の件で、住宅ローン返済・滞納にまつわるすべての経験をした人間として、精神的なケアにも配慮も心がけています。

経験にもとづく親身なアドバイスをいただけるのは心強いですね。

私は、「住宅ローン返済・滞納に関するコンサルタント」としては、債権回収会社OBとしての実績が認められ、「朝日新聞マイベストプロ東京」と「Yahoo!知恵袋」の専門家としての認定も受けています。

私からのアドバイスは様々ありますが、税金や借金返済の滞納で自宅を差し押さえられたり、競売を申し立てられた方は、一刻も早くご相談してくださることをお勧めします。

無視したり放置したりすると、ほかの資産の差し押さえなど、さらに厳しい回収措置が進み、大変不利な状況に陥ります。

また弊社は、日本の中心である「東京駅」日本橋口徒歩１分の場所にオフィスを構えていますので、とくに首都圏エリアの方には来社していただきやすいと思います。遠方の方でも、日本全国どこにでもすぐ出張ができる最高の拠点です。
 

お客様の層は40代～60代が多い

ローンの返済不能に陥るのはどういった方でしょうか。

お客様の1/3ほどは、ほかの任意売却専門会社に相談はしたものの、回答が曖昧だったという理由で弊社に相談されるケースです。

任意売却専門会社は数多くありますから、あちらこちらで聞いて、最後に弊社に駆け込まれるケースも多いです。

今、住宅ローン滞納にいたる原因の多くは、サラリーマンとしての収入減や、転職したものの思った以上の収入が得られかったり、独立に失敗したり、退職金が思ったほど出なかったり、お子さんの学費などのライフイベントで支出が増えてしまったり、離婚や病気・ケガなどで収入が減ってしまったりというものです。

年齢層としては40代～60代が多いですね。特徴としては、30万円の頭金で家を買うなど、頭金が圧倒的に少ないという方が多いことです。

新築3,500万円の家を購入すると、諸費用は300万円程度かかり、合計3,800万円の家に対して、最低頭金を購入額の２割ぐらいを入れておけば、かりにローンを払えなくなっても、そうひどいことにはなりません。

また、毎月10万円の家賃を支払っているので毎月10万円のローンを支払う余裕があると考え、3,000万円の家を購入したとします。

しかし賃貸とローンの支払いには大きな違いがあります。新たな出費として固定資産税が加わり、ケガや病気で収入が落ちる場合の保険加入、建物の経年劣化や昨今の風水害で家の修繕したりする為に備える貯蓄も必要。

ですから、3,000万円を返していくことが可能だと思っても、実際は2,000～2,500万円クラスの購入が精一杯という場合も多いのです。

不動産業者は、3,000万円の家ならこんな素晴らしい生活が待っていますと購入者に夢を与え、あおります。しかし、マックスでローンを組み、背伸びした家を購入した翌月から、電気代・ガスなど諸経費も上がるなど、内実は苦しい場合も多いのです。

住宅ローン開始後10年目、15年目に限界が来る相談者の多くは、環境の変化に加えて、そもそも買い方に問題があったというケースだと思います。

生活再建に成功した60代の男性の事例

ほかにはどんな事例がありますか。

埼玉県のNさん（60代男性）の相談例を紹介しましょう。

この方は年金生活に入って定収入が減少し、住宅ローン返済が困難になったため、当初は金融機関に相談しました。

すると市の弁護士無料相談を勧められ、弁護士に相談した結果、破産手続きと、都内の任意売却専門会社を紹介されたのですが、疑問を抱いたので、たまたま見た弊社の広告を見て、弊社がご相談に預かることになりました。

無料相談の弁護士が紹介した不動産会社が行った物件査定では 800万円程度となっていましたが、弊社と連携している地元不動産会社による査定額は 1000 万円程度。住宅ローンの残高は 900 万円程度でしたので、980 万円で購入していただけるお客様をすぐに見つけることできました。

そこで弁護士及び弁護士紹介の任意売却専門会社には丁重にお断りをし、無事に売買締結・決済に至り、住宅ローンは完済、親族の協力も得て滞納税もすべて完納し、破産手続きをすることなく、解決にいたりました。

さらに弊社協力会社によって近隣の綺麗なアパートにも引越しできて、無借金の生活を取り戻すことができたのです。

市の無料相談弁護士は、地元不動産業者を選ばずに、県外で無名の任意売却専門店を紹介していました。つまり、任意売却において必須である「適正な査定及び迅速な顧客獲得」に対し、最大限の努力をしているとは言えませんでした。あのまま、弊社に相談せず進めてしまっていたら、安価な売却と、無駄な破産手続きをしてしまったでしょう。

地域の相場を熟知した地元業者による適正査定、迅速な顧客獲得、そして住宅ローンだけではなく滞納税や滞納管理費、ご自身の収支を踏まえて、弊社が細かく見きわめ、親族を含めて相談できたことで、親族の協力を得ることができ、無事に解決ができた事例です。

 

正しい相談会社を選ぶことが解決の早道

不動産を売るためには、適正相場を見きわめる力、そしてより早く売却できる販売力が必要です。

その上で、任意売却において大事なことは、状況に応じた適正な判断・知識、売却すればそれで解決というわけではなく、残った住宅ローンの返済方法についての具体的な知識、ご家族・ご親族への影響も踏まえた、金融機関とご自身の関係を正しく把握し、理想的な再スタートを行うことです。

インターネット上の過剰な広告に惑わされてはいけません。弊社のように、金融機関の実務経験と知識を正しく持った上で、地域の不動産会社や法律事務所ときちんと連携している相談会社をお選びになることをお勧めします。

社名	株式会社CRAFT RESIDENCE （クラフトレジデンス）
所在地	東京都千代田区丸の内１－８－３丸の内トラストタワー本館２０F
代表者	代表取締役　山口剛平
設立	2018年7月
ホームページ	https://www.ninibaikyaku-dr.com
事業内容	住宅ローン問題・任意売却に関するコンサルタント 任意売却に関する総合支援 任意売却後或いは競売後の再生支援 法人向け各種セミナー・講座講師 「任意売却Dr」運営
TEL	0120-109-506 受付時間 AM9:00～ PM6:00／土日祝も対応可能
FAX	03-5288-7286

取材日：2019年11月5日