任意売却とは？流れ・デメリットや競売との違いを解説

任意売却は、住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合に、借り入れをしている金融機関の同意のもとに不動産を売却する手続きになります。

任意売却とは？競売との違いは？デメリットは？任意売却の仕組みや流れ、費用などについてわかりやすく解説します。

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任意売却とは？

任意売却は住宅ローンの返済がどうしてもできなくなってしまった場合に、お金を借りている銀行に同意を得て不動産を売却することです。

住宅ローンで家を購入したしたら、金融機関に毎月決まった金額を返済していくことになりますが、しかし、怪我や病気で突然支払いができなくなってしまうこともありますし、想定していたお給料がもらえなくなってしまうこともあるでしょう。

住宅ローンの返済ができなければ住まいは手放すことになってしまいますが、できるだけ希望通りに売れた方が良いですよね。

こういったときの選択方法のひとつが任意売却です。

任意売却を選択する時期は？いつから売却できるの？

自分が買った家は、住宅ローンが残っていてもいつでも誰かに売れる（住宅ローンを引き継げる）と思っている人もいるかもしれませんが、ローンを組んでいる以上はそう簡単に売却することはできません。

ローン返済中の家を売りたい時には、基本的には残債を清算しなければ売却できないのです。

住宅ローンが残っていても不動産売却は可能

一般的に不動産売買では、住宅の売却額がローン残債を下回るオーバーローンであっても残債を返済できれば売却することは可能です。

例えばローンの支払いが2,000万円残っている家を1,500万円で売却した場合、残債となる500万円を貯蓄から返済したり、新たに購入した不動産の住宅ローンと一体化（住み替えローン）するなど、返済さえできれば家を売ることはできます。

これは通常の不動産売買として日常的に行われていることです。

任意売却の可能性が出てくるのは、住宅ローンの返済を継続するのが難しくなってしまった場合です。

任意売却はこれ以上住宅ローン返済ができないときの選択手段

住宅ローンの返済が生活を圧迫していて今後の返済が不能であったり、すでに延滞が発生している状況では通常の不動産売買はできません。

かといってこのまま手をこまねいていて延滞が続いてしまうと、ローンを分割で支払う権利が失われてしまい、金融機関に一括返済を求められることになります。

支払い期限を過ぎてしまうと、金融機関はこの住宅ローンの担保になっている住宅を競売に出して強制的に売却して資金を回収します。

競売には債務者の希望は反映されないため、不動産を売却する方法としては最悪な手段に方法になります。

任意売却は、この競売を避けるための一歩手前の最終手段として選択すべき売却方法なのです。

任意売却ができるタイミング

住宅ローンの返済がいよいよ苦しくなってきた・・・という段階であれば任意売却を考えるタイミングに来ているといっても良いです。

ただ、実際に滞納する前には任意売却をすることはできません。

しかしタイミングを逃してしまうと任意売却したいと思ってもできなくなるので難しいところです。

任意売却ができるタイミングは延滞1ヶ月目～6ヶ月目くらいまでと考えておきましょう。

半年以上延滞して差し押さえが入っていても、金融機関や役所との相談で任意売却することは可能なのですが、時間経つごとに状況は悪くなっていくので早めの相談が不可欠です。

任意売却の流れ

任意売却をするにはお金を借りている金融機関の承諾が不可欠です。

しかし銀行に、「払えないので任意売却に協力してください」とお願いしてもなかなか折り合いをつけることはできないでしょう。

そこで、任意売却を行う場合は、金融機関ではなく任意売却を得意としている不動産会社や専門サービスに仲介してもらうのが一般的となっています。

ステップ1：不動産会社などに相談する

任意売却では、金融機関と債務者が直接交渉をすることはありません。

交渉は不動産会社に任せることになりますので、成功させるには任意売却の手続きが得意な不動産会社を選ぶことがとても重要です。

ステップ2：不動産価格の査定

任意売却する不動産の売却価格を調査します。こういった複雑な手続きは、依頼する不動産会社が行なってくれますのでご安心ください。

ステップ3：仲介契約を結びます

不動産会社を媒介して売買するには、媒介契約が必要になりますので、任意売却を依頼する業者を決めたら契約を結ぶことになります。

任意売却の契約は基本的に専任契約または専属専任契約になりますので、複数の不動産会社に依頼をすることはできません。

ステップ4：債権者との交渉

金融機関に同意を得られるように、不動産の売却価格や今後の返済方法を調整して交渉を行います。

販売価格は債権者にも決定権がありますので金額は要相談となりますが、債務者と債権者の両方が納得できる価格になるように相談が行われます。

この具体的な交渉も、不動産会社のスタッフや弁護士が行うことになります。

ステップ5：広告を出して売買活動をする

一般の不動産売買と同じように、インターネット広告や店舗広告などを出して、不動産が売れるように活動していきます。

債務者は基本的に不動産会社からの報告を待っていればOKです。

ステップ6：購入者が決定する。売買契約を結ぶ

購入者が決まったら債権者の同意を得て、購入者と売買契約を結びます。任意売却後も残債がある場合は、債権者と相談をして支払い方法を決めることになります。

任意売却にかかる費用

任意売却にかかる費用は、通常の不動産売買にかかる費用と同じくらいです。「諸費用」と呼ばれるものですね。

諸費用の項目としては、

・抵当権抹消費用
・仲介手数料
・司法書士手数料
・登記費用
・測量費用、解体費（必要な場合）

などがあります。

ざっくりした計算になりますが、1,000万円での売却が決まった場合の諸費用は40万円程度、2,000万円なら80万円程度の費用が必要になります。

「そんなお金があったら住宅ローンを払ってるよ！」と思われるかもしれませんが、これらの費用は手出しする必要はなく、住宅の売却代金から差し引くことが可能です。

その分、残債は残ることになりますが、手出しの費用はゼロで家が売れると考えると経済的なハードルも下がり、気持ち面でも負担が軽くなるのではないでしょうか？

任意売却の仕組み

ここでは、任意売却後の抵当権や連帯保証人はどうなるの？といったより具体的な仕組みを見ていきましょう。

住宅ローンの抵当権（担保権）はどうなるの？

本来は住宅ローンで購入した不動産を売却するときは、全額返済しなければ抵当権を外してもらうことはできません。

任意売却の場合は、金融機関が任意売却を承諾した時点で抵当権を解除してもらうことができます。

逆に、抵当権を解除してもらわなければ任意売却をすることはできませんので、「任意売却に合意してもらえる＝抵当権を外してもらえる」となります。

任意売却後の住宅ローン残債はどうなるの？

繰り返しになりますが、住宅ローンで購入している不動産を売却するときは全額返済しなければ売ることはできません。

しかし、不動産の価値は当然下がることも多いので、任意売却価格が残債務を下回るのはよくあることです。

この場合でも差額分を自分で用意できれば任意売却は可能です。

残債務の返済方法は金融機関との相談になりますが、通常は債務者が無理なく返済できるように毎月の返済額を設定することになります。

任意売却をしても経済力に大きな余裕が生まれるわけではなく、住宅を失うことで今後は家賃負担が発生するケースも多いですが、こういった事情は債権者も知っていますので、通常は債務者が希望する分割金額で了承してもらえることになります。

具体的な返済額は残債務によっても異なりますが、毎月10,000円～50,000円程度が相場になります。

ただ、毎月10,000円しか返済できない場合、残債務が500万円になってしまうと、40年以上も払い続けることになります。

これでは任意売却をする意味が半減してしまいますので、債務整理などの別の方法で生活再建を検討する必要があるでしょう。

マンションの管理費等を滞納していたらどうなるの？

住宅ローンでマンションを購入していて、管理費、修繕積立費用などを滞納しているというケースもあるでしょう。

支払いをしないまま売却した場合、購入者が管理組合から請求を受けることになりますので、これらの未払費用は売却費用から差し引いて債務者負担で支払いを行うのが一般的です。

なお、駐車場・駐輪場利用料などの毎月負担する費用は購入者に請求することはできませんので、債務者負担（売却費用からの差し引き）で支払うことになります。

連帯保証人はどうなるの？

連帯保証人は住宅ローンを組んでいる債務者が返済できなくなった場合に代わりに返済する義務を負っています。

連帯保証人がついている住宅ローンでも連帯保証人の同意があれば任意売却は可能です。

一定期間延滞が続いている場合は金融機関から連帯保証人にも連絡が入ることになりますが、きちんと相談して手続きを進めることになるでしょう。

どうしても住宅ローン返済ができない場合に任意売却で解決するのは連帯保証人にもメリットがあります。

任意売却でローンを完済できれば連帯保証人を外れることができます。これがひとつめのメリットです。

また、このまま返済もできない、任意売却もできない状況が続くと家は競売にかけられてしまい、任意売却よりも不利になります。

自己破産をした場合、債務者の支払い義務はなくなりますが、住宅ローンの返済義務はそのまま連帯保証人に移ってしまいます。

つまり、任意売却をすることは連帯保証人の傷を浅くすることでもありますので、事前に誠意を持って説明をして、同意を得るようにしましょう。

任意売却のメリット

借金問題を解決する方法として任意売却を選択するメリットはこちらです。

任意売却であることが周囲にバレません

任意売却での売買は、家の購入者にも近所の人にも知れることはありません。売買の流れは一見すると通常の不動産売買と同じです。

インターネット広告にも任意売却と書かれることはありませんし、不動産会社が売主の個人的な事情を買主に伝えることはありません。

購入者、ご近所、勤務先、親戚などには自分から言わない限り住宅ローン返済が厳しくて任意売却をしたということは伝わりません。

バレるリスクもなく、持ち出し費用もなく売却できるのは、任意売却のとても大きなメリットです。

引越し費用を負担してもらえることがある

任意売却では引越しにかかる費用も売買代金から負担してもらえることがあります。

任意売却では売却資金の使い道は債権者と相談ができるので、引越し費用などの諸費用を負担することもお願いできるのです。

引越し費用の負担は一般的に行われていることですので相談してみると良いでしょう。

任意売却は競売よりも高く売れます

任意売却は市場価格を調査した上で金融機関と相談して売却希望価格を設定できます。

また、半年程度時間をかけて売却することができるので、売却価格は競売よりも高くなり市場価格で売却できることもあります。

債務者側の希望もある程度通ります

契約条件、引越し日、諸費用の負担に関して、ある程度債権者と相談することができます。

債権者が認めてくれる範囲内になりますが、債務者の仕事の予定や明け渡しのタイミングの希望なども相談可能です。

競売では問答無用で売られてしまうことを考えると、任意売却は柔軟性があると言えます。

任意売却のデメリット

任意売却のデメリットもきちんと確認しておきましょう。

売却額は手元に残りません

売却した費用は住宅ローン返済に回されます。ほかの借金返済に使ったり生活費にあてるといったことはできません。

任意売却が成立しないこともあります

通常の不動産売却であれば買い手が見つかるまで待つことができますが、任意売却では無期限で待つということはできません。

価格設定は3ヶ月程度で売れるであろう金額を見越して設定されることになり、売り出し期間として設定できる期限は6ヶ月と考えておきましょう。

6ヶ月間売れなかったら競売が並行して行われることもあります。

ブラックリストになることがあります

任意売却を行うということはすでに住宅ローンを滞納している状況になります。

住宅ローンでもその他のローンでも、2ヶ月～3ヶ月以上延滞してしまうと信用情報に傷がついてブラックリストとなってしまいます。

「任意売却＝ブラックリスト」ということではないのですが、その過程で必ず長期延滞となってしまうためブラックリスト入りしてしまうのです。

ブラックリストの間はあらゆるローン審査に通らなくなるため、新規住宅ローンも組めませんし、クレジットカードを作ることもできません。

こういったブラックリストのデメリットの知識も事前に把握しておく必要があります。

競売など、その他の不動産売買と任意売却の違い

通常の不動産売買以外で不動産を売却する方法を大きく分けると、
・公売
・競売
・任意売却
などがあります。

「公売」は税務署や役所が不動産を売ること

公売は税務署や国税局が、差し押さえた不動産などの財産を売ることです。

税金回収のために役所が差し押さえることもあります。

▼公売って何？
公売とは、国税局又は税務署が差し押さえた財産を滞納国税に充てるため、広く不特定多数の買受希望者を募り、入札又は競り売りの方法によって売却することをいいます。

引用：国税庁「ご存知ですか？公売」

公売の利益は税金回収に充てられるため住宅ローンの支払いとは関係ないものですが、税金を滞納している場合は1日も早く役所に相談してくださいね。

税金の未払いに対する差し押さえには裁判所の許可は不要なので、長期滞納して連絡も放っておくと、ある日突然役所の人がやってきて「差し押さえます」と言われる可能性もあります。

競売と同じく、家を売る方法としては好ましくありません。

「競売」は強制的な不動産売却

住宅ローンの返済が長期間滞ってしまった場合、最終的には債権者である金融機関が不動産を強制的に売却することになります。これが「競売」です。

競売は金融機関が少しでも現金を回収するために行う売却で、価格の決定権は裁判所にあり債務者が値段を設定することはできません。

債務者としてはできるだけ高く売りたいと考えるのが当然ですが、競売になってしまうと市場価格の7割程度で売却されることも多いのです。

また、売却後の返済方法も選択することはできず、一括返済を求められることになります。

住宅の売却方法において、競売は最も自分の意思を反映させることができない方法となるため、万が一住宅ローンが払えなくなってしまっても競売だけは避けるべきです。

任意売却の目的は競売を避けること

任意売却は、住宅ローンを滞納している人が差し押さえ（競売）にならないために自ら不動産を売却する方法になります。

任意売却でも債権者である銀行の許可は必要になりますが、債務者側も条件を設定することができるので、市場価格よりも明らかに低い値段で強制的に売却されることはありません。
任意売却にはメリットがありますが競売にはデメリットしかないのです。

任意売却と競売

競売についても詳しく見ていきましょう。

住宅ローンで購入した不動産には金融機関が抵当権を設定していて、返済が滞った時には売却して資金を回収できるようになっています。

競売は、債務者が住宅ローンを払えなくなった場合に金融機関が裁判所を通じて不動産を差し押さえて強制的に売り払い、売却費用でローン残債を回収する手続きになります。

任意売却では、ある程度は債務側も融通をきかせることができますが、競売になると言われるがままの値段（市場価格の7割程度）で売却されるのを待っていることしかできないのが怖いところです。

競売のデメリット

競売は、住宅ローンの返済が大きく滞った末路になりますので、売却にあたって債務者の希望をきいてもらうことはできません。そのためデメリットも多いです。

売却価格が市場価格より低いです

競売では購入希望者が売却基準価格を見て、購入希望額を入札する形で売却されます。短期間で家を売却することになりますので、売却価格は市場価格の7割程度になることが多いです。

任意売却なら1,000万円で売れたかもしれない家が、競売になると700万円にしかならないので、金銭的損失は大きいですよ。

指定された日までに強制退去することになります

競売は債務者の意思とは関係なく手続きが進んでいきますので、言われた日までに出ていかなければなりません。任意売却なら引っ越し日も希望を伝えることができますが、競売では強制退去となるのです。

家が競売にかけられていることがバレる可能性があります

競売では不動産がどんなところにあってどんな状況になっているのかを確認するために、裁判所の執行官と不動産鑑定士が来て、家の中を撮影したり確認を行います。

住人に具体的な質問をされることもあります。

また、購入希望者を広く募るため、インターネット広告も出されることになります。

こういったことから、近所の人などに不審に思われることもありますし、ネットで調べたら家が競売にかけられていることがすぐにわかってしまいます。

住宅ローンの返済を延滞していても、競売はできるだけ避けたい売却方法です。
競売になってしまう前に任意売却を検討しましょう。

任意売却と自己破産

任意売却で不動産を処分してローンの負担を軽くしても、カードローンなど他の借金が多いと返済が厳しい状況は続いてしまいます。

また、任意売却後の残債務が多い場合も、任意売却では借金問題が解決できないことになってしまいます。

こういったときによく比較されるのが自己破産です。

自己破産は抱えている借金全体の返済義務を免責とする法的手続きになります。

自己破産なら住宅ローンも含めて全ての債務の返済負担がなくなるので、住宅ローン以外の返済負担も多い方は任意売却よりも生活を再建しやすいことがあります。

自己破産前に任意売却をするメリット

任意売却をした後に自己破産をすることも可能です。

住宅ローンの有無にかかわらず、自己破産をすると持ち家は競売によって売却されてしまうことになります。

そうなると、「どうせ家がなくなるなら任意売却しなくても良いんじゃない？」と思われるかもしれませんが、自己破産前の任意売却にはそれなりにメリットがあります。

任意売却で住宅ローン残債を返済できることもある

思っていたよりも高く家が売れたことで、住宅ローン返済の不安がなくなることもあります。住宅ローン以外の借金が少ない場合はこの可能性も考えられます。

競売よりも高く売れる

自己破産で債権者が住宅を売却する場合は、任意売却でなく競売になります。

競売では債務者の都合や希望は聞き入れてもらえませんので、不利益を被ることも多いでしょう。
面倒でもあらかじめ任意売却をしておけば、自分の希望を通すこともできます。

任意売却にかかる費用の手出しはありませんので、任意売却後に自己破産をすると、かかった費用は実質債権者負担ということになります。

ちなみに、自己破産においては特定の債権者に優先して返済を行ってから破産手続きをする「偏頗弁済（へんぱべんさい）」は禁止されています。

任意売却は金融機関への偏頗弁済に当たらないか心配されることもあるのですが、任意売却は偏頗弁済にならず、任意売却の後に自己破産をすることは可能となっています。

個人再生なら家を残せるって本当？

個人再生は債務整理の方法のひとつで、裁判所に申立を行なって債務を5分の1～10分の1に圧縮する法的手続きになります。

自己破産では持ち家も処分されることになるのですが、個人再生では「住宅ローン特則」を適用して家に住み続けることができます。

住宅ローン特則は住宅ローンの支払いは現在のまま継続することで、住宅を処分することなくそのほかの債務を5分の1～10分の1に圧縮できる手続きです。

住宅ローンの返済負担よりも他の借金返済負担の方が大きい場合に有効です。

また、住宅ローンに関しても金融機関と相談をすることで毎月の返済額を減らせることもあります。（その分、返済期間は長くなります）

どの方法が合っているか自分で判断するのはなかなか難しいと思います。

最適な債務整理の方法を知るには、債務整理に詳しい弁護士・司法書士に早めに相談するのが解決の近道ですよ。